【解決済み】賃貸契約トラブルに遭った件
お久しぶりです、夏です。
知らないうちに競売で賃貸物件のオーナーが変わって大変な思いをしました。
いつか誰かの役に立って欲しいと思い、記事に残します。
今年の2月に引っ越しをしました。その際、敷金1か月と礼金2か月分を差し入れました。
ところが、同年5月に競売によりオーナーが変わり、立ち退かないといけないかもしれない＆敷金が返してもらえないかもしれないという事態に陥ってしまったのです。
注意喚起
教訓としては、賃貸契約における重要事項説明の際、
抵当権有の場合、登記簿謄本までしっかり説明してもらい、差押登記の有無、また不渡りを出すリスクを確認することが必要です。(差押登記があった場合、まともな不動産仲介会社はその物件を諦めるように言ってくるはずです……)
コロナ禍の今、観光客が激減し、民泊目的で建てられたマンションが賃貸転用されるようになっています。果たして、民泊事業を失敗したオーナーにローン返済能力があるのか……等考えるべきです。
抵当権が設定されている物件(=ローンが払えなかった時の担保になっている物件)は、珍しくありません。そのため、不動産仲介会社でも抵当権の説明がおろそかになっているところもあると思います。
抵当権無しの物件を選ぶに越したことはないですが、新築・築浅の物件の場合まず抵当権が設定されているでしょう。
重説で、抵当権有の説明を受けた後、差押になり、競売でオーナーが変わってしまった場合、敷金の返還請求先は大抵の場合、旧オーナーです。新オーナーには、敷金は引き継がれませんし、敷金を返す義務はありません。それは、重要事項説明書にも記入されていることです。不渡りを出した旧オーナーから敷金を返してもらえる可能性は限りなく低いでしょう。礼金は払い損です。。。
また、新オーナーの意向次第で、物件の明け渡しを求められる可能性があります。明け渡しを求められた場合でも最大6か月間の猶予はあります。(引っ越し代・新居探し…etcは通常自己負担です)
しかし、重説で抵当権有の説明に同意していれば、それらを受け入れなければなりません。
立ち退きになった場合は、こちらの記事が参考になるかもしれません。
不動産仲介会社は、数えきれないくらいたくさんありますが、信頼できるところを選び契約しましょう。Googleレビューの高いところがおすすめです……
結論
結論から言うと、新オーナーと新規の賃貸契約を交わし、住み続けることができるようになりました。新オーナーが賃貸経営目的で競売物件を落札した人で良かったです。新規賃貸契約を結ぶにあたり礼金は無しで、敷金のみ1か月分差し入れました。
旧賃貸契約については、元オーナーの責任(不渡り)により終了しています。
また、敷金返還トラブルに関しては、
元を辿れば差押登記を調査していなかった不動産仲介会社のミスが原因だったため、
仲介会社に対し重要事項説明の際の不備を指摘し、敷金と礼金を返還してもらうことで今回の事件は終わりました。
交渉時参考にした記事はこちらです。
重要事項説明の際に、差押物件だと教えられたら契約するわけじゃないじゃん！(憤怒)
悪意ある不動産仲介会社ではなかったのは不幸中の幸いでした。
旧オーナーについてですが、まだ会社自体は破産していません。現状、当物件のみローンを払えず差押になり競売にかかったようです。現在、敷金返還義務が発生しているにもかかわらず、屁理屈をこね返し渋られています。旧オーナーも宅建の資格を持っているのにありえん……もっと言いたいことあるけど話がそれてしまうのでこれにて。
今後、敷金を返還してもらえた場合、敷金を2重で返還してもらうことになってしまうため、不動産仲介会社へお返しします。
てか、差押されている物件の入居者募集依頼して家賃を徴収するのは違法ではないけどトラブルの元になるから絶対にやるな！！！悪徳すぎる！！！
宅建資格者がちゃんと仕事してないのが悪いんだけど、不動産仲介会社もある意味被害者なんだよなぁ……
経緯
経緯を順を追って説明します。
20201年12月 賃貸契約締結。
敷金1/礼金2支払い。
2021年2月 入居開始。同マンション内に他の入居者0
2021年4月 他の入居者が全然入って来ないことを不安に思う。9割空室のまま
同年5月初旬 競売でオーナーが変わったことを知る
「この物件は競売にかけられ、私たちが落札しました。」
と突然の来訪者から伝えられました。
寝耳に水でした。旧オーナーから事前に告知も何もありませんでした。
新オーナーの話では、
・この物件に住んでいる人はいないはず（競売の情報）
・そのため、灯りがついていたので事情を尋ねるために訪問した
新オーナー側からすれば勝手に知らない人が住み着いてる状態になってるってコト！？
とりあえずその日は、新オーナーと連絡先を交換し、旧オーナーとの契約事項を見てもらい、後日話し合うことに。この時、新オーナーから旧オーナーにはもう家賃払わなくていい＆預けている敷金は旧オーナーへ請求してねと教えられる。
同年5月下旬 新オーナーと新たに賃貸契約を結ぶ
新オーナーと新たにほぼ同条件の賃貸契約を結ぶ。
今後現物件に住み続けられることが確定。
敷金1/礼金0支払い。
同年6月上旬 旧オーナーに敷金返還請求
旧オーナーに対してメール＆電話にて敷金返還請求開始。
旧オーナー会社に電話をかけても「担当者不在」＆「上役に確認します」等一行に敷金を返してくれる気配がない。社員数3人程度しかいないはずなのにおかしいなぁ？
「敷金返還義務は認める」との返答があるだけw
同年6月中旬 旧オーナーに敷金の催促
一向に敷金を返還してくれる様子がないため、メールにて内容証明を送りたいので担当者名を教えてほしいと送る。
その次の日、旧オーナーの社長から恫喝まがいの電話がかかってくる。
社長から電話をするのはその時が初めて。
マジで怖かった；；
社長の話を要約すると
「敷金は返します。でも、その物件を明け渡し後じゃないと返さない」←不渡りだして敷金返さなきゃいけない状況作ったのはそっちなのに……？
「明け渡したフリをしたら訴訟するぞ」←？？？
「内容証明は気軽に送るな」←さっさと敷金返してくれればいいだけなのに……
「まだ他の物件があるから安心して」←不渡り出した会社をどう信用したらいいんや？
相手をこれ以上刺激してはいけないと思い電話を切り上げました。
その後、この件を新オーナーにメールで相談し
新オーナーの顧問弁護士から「旧オーナーとの関係でもはや何らの義務を負わない以上、退去することなく敷金は返還してもらえる」と回答を頂きました。
確かに、敷金を預ける意味を考えたら賃貸契約がなくなった時点で返してもらえるものですよね。何の関係もなくなってしまったのに明け渡し後じゃないと敷金を返さないっていうのはおかしい話です。
しかし、旧オーナーは常識が通用する相手ではないと感じたため、
他に穏便に済ませる方法はないかネットで調べたところ、
差押登記の調査説明義務について知ることができました。この情報に辿りつけなければ、泣き寝入りするところでした。
新オーナーからいただいた登記のコピーを読み返してみると、なんと差押登記がされていたのは昨年の6月、つまり旧賃貸契約結ぶ以前だったのです。
そして、抵当権有とされていましたが、差押登記について旧賃貸契約時には説明されていませんし、改めて確認したところ重要事項説明書にも記載がありませんでした。
抵当権の有無の説明と、差押登記の有無についての説明は別物です。
そんなこんなで責任は、不動産仲介会社にあると分かり、不動産仲介会社から礼金と敷金を補填してもらい一件落着。ミスを指摘した次の日謝罪と振込がありました。
結局、悪徳旧オーナーから未だ敷金を取り戻せていませんが、できる限り関わりたくありません…。
以上の事実を踏まえてから分かったことですが、
・何も知らないまま競売が終わっていた理由＝差押登記後に入居したから
・他の入居者が入ってこなかった理由＝他の仲介会社では登記の確認をし、差押登記が分かった時点で紹介を辞めていたから
以上、賃貸契約の素人が書いてきましたが、参考までにこちらをどうぞ
以上が今回のトラブルの全様です。
有資格者はちゃんと仕事してくれ！！！
